Uno dei passi fondamentali quando si decide di vendere la propria casa, è quello di recuperare tutta la documentazione necessaria.
Questo lo dovresti fare, non quando hai trovato l’acquirente o magari quando devi far avere la documentazione al notaio per predisporre l’atto, va fatto subito per diversi motivi:
- è un lavoro che può risultare lungo e difficile, potresti quindi ritrovarti a dover correre contro il tempo.
- dall’analisi della documentazione potrebbero emergere delle problematiche difficili e costose da risolvere, che se affrontate prima ancora di mettere in vendita l’immobile hanno un peso minore.
Successivamente possono costare molto care, fino a perdere la possibilità di vendere la casa e al rimborso all’acquirente del doppio della caparra e a volte nel pagamento di danni cagionati.
Dopo questa premessa che suona spaventosa e fidati, per esperienza, è giusto così, vediamo insieme quali sono i documenti che devi recuperare.
Per tua comodità abbiamo preparato un elenco da stampare che puoi scaricare gratuitamente così da spuntare volta per volta i documenti recuperati.
1 La/le provenienza/e
Che cosa sono? Sono i documenti che attestano il fatto che tu sei il proprietario della casa che vuoi vendere.
Possono essere un atto di acquisto, una successione, una divisione, una donazione o un decreto di trasferimento del tribunale.
In realtà potrebbero essere più di uno, facciamo un esempio pratico che sapete mi piacermi molto…
Immagina di essere proprietario di una casa in campagna.
Per ¼ l’hai ereditata da uno dei tuoi genitori, il papà ad esempio. Poi hai acquistato da tuo fratello la sua quota ¼.
E poi hai acquistato il mezzo mancante da tuo zio il quale l’aveva ereditata insieme a tuo papà dai nonni.
Ecco in questo caso dovresti recuperare una successione e due atti di acquisto per poter dimostrare la piena proprietà dell’immobile.
Ti sembra complicato, ne vediamo di molto più complesse ogni giorno…
Perchè è importante recuperare le provenienze?
Come già detto per dimostrare di avere la piena proprietà, ma cosa ancora più importante per capire per ogni provenienza se esistono adempimenti o problematiche da risolvere.
Ad esempio per quanto riguarda la successione, se non sono passati i venti anni dalla sua presentazione sarà necessario fare l’accettazione tacita di eredità, costo di circa 400/600 euro.
Molto semplicemente qui basta recuperare il certificato di morte del de cuius e pagare.
Ma se qualche dato fosse sbagliato, le quote dell’immobile o altro. Si dovrebbe rettificare con tutto ciò che ne consegue…
Per quanto riguarda l’atto di acquisto, magari non sono passati i 5 anni dall’acquisto e la vendita potrebbe essere soggetta a plusvalenza o perdita di agevolazione prima casa.
Potrebbero essere presenti degli accordi particolari, servitù attive o passive o vincoli.
In realtà si potrebbe scrivere un libro per elencare tutte le possibili problematiche che si possono evitare leggendo una provenienza. Ma noi ci fermiamo qui dovrebbe essere chiaro che queste problematiche vanno affrontate prima, non a caparra incassata.
Chiudiamo qui capitolo provenienze.
2 Planimetrie e visure catastali e estratto di mappa
Avere a disposizione la planimetria catastale del proprio immobile è fondamentale, la si può lasciare al potenziale acquirente. Oltre ad essere un utile promemoria può servire per studiare l’arredamento o una diversa distribuzione degli spazi in caso di ristrutturazione.
La cosa più importante è che ad occhio potrebbero essere visibili delle differenze rispetto alla casa nella realtà.
Se l’immobile fosse difforme a livello catastale quasi sicuramente lo sarà anche a livello urbanistico, con tutte le problematiche di commerciabilità che ne derivano ma di questo ne parliamo più avanti.
La visura catastale può essere utile per sapere com’è censito il tuo immobile, la mansarda è abitativa o è un sottotetto? E’ classificata come A/2 o C/2 ad esempio?
La tua villa può essere acquistata come prima casa dall’acquirente o no? E’ classificata come A/7 o A/8 in questo caso…
Dalla visura l’acquirente può capire quanto spenderà di imposte per acquistare casa tua e, fidati, in trattativa in molti casi può fare la differenza!
L’estratto di mappa è utile soprattutto per identificare i reali confini delle proprietà, tante volte ho visto giardini o orti recintati in modo differente rispetto alla reale posizione del confine.
Ovviamente solo un professionista, geometra o architetto potranno verificare la situazione, ma in alcuni casi ad occhio già si capisce che qualcosa non funziona.
Se necessiti di recuperare le provenienze, le planimetrie, le visure o l’estratto di mappa possiamo aiutarti. Abbiamo infatti attivato un servizio tramite il quale siamo in grado di fornirteli in pochissimo tempo.
3 Elenco dei titoli abilitativi e planimetrie depositate in comune
I titoli abilitativi, spiegato in modo semplice, sono le autorizzazioni rilasciate dal comune che hanno autorizzato la costruzione o ristrutturazione dell’immobile.
Sono fondamentali perché per prima cosa è obbligatorio citarle in atto e secondo me anche nel preliminare.
Oltretutto recuperandole verificherai l’esistenza del certificato di abitabilità o agibilità che nel caso in cui mancasse deve essere comunicato al potenziale acquirente.
Fidati l’assenza di questo certificato, se scoperta dopo aver firmato il preliminare, può generare problematiche che ti tolgono il sonno per settimane.
Le planimetrie depositate in comune sono il documento in assoluto più importante per verificare la corrispondenza del progetto con lo stato reale dell’immobile.
Se non rappresentasse la situazione reale si dovrà procede con una pratica in sanatoria che a seconda dei casi potrebbe richiedere dai 30 giorni fino ad un anno e oltre.
Capisci che se hai firmato un preliminare nel quale ti impegni a consegnare l’immobile entro 3 mesi e poi ne servono 6 per poter sistemare a livello urbanistico l’immobile sei inadempiente con con tutte le conseguenze del caso…
Il consiglio è: rivolgiti subito ad un geometra o architetto e chiedi di verificare la situazione urbanistica e catastale e di provvedere a presentare le pratiche necessarie a regolarizzare la situazione per poi rilasciarti una relazione di regolarità edilizia link articolo se lo abbiamo.
4 Attestato di prestazione energetica
La maggior parte delle persone che decide di mettere in vendita un immobile, non sa che l’attestato di prestazione energetica è un documento che si è obbligati a fornire da subito al potenziale acquirente.
Se vuoi vendere casa sappi che è obbligatorio indicare negli annunci la classe energetica così come l’indice di prestazione energetica relativo, nel caso in cui non lo si facesse si rischia una multa che va dai 500,00 euro ai 3.000,00 euro.
Oltretutto l’attestato di prestazione energetica deve essere consegnato all’acquirente in sede di compromesso.
5 Estratto spese condominiali e ultima delibera dell’assemblea
Questi sono i documenti più semplici da reperire perché dovresti già averli in casa, sono utili non tanto portarsi avanti con la burocrazia ma per averli a disposizione del potenziale acquirente che quando visiterà l’immobile vorrà sapere a quanto ammontano le spese ordinarie e se sono previsti lavori di manutenzione straordinaria.
Saper rispondere alle domande del potenziale acquirente, è fondamentale per dargli i dati utili a valutare con più serenità l’acquisto di un immobile.
Sarà poi necessaria, per il giorno dell’atto, la dichiarazione dell’amministratore del condominio che attesta che tutte le spese condominiali, ordinarie e straordinarie, sono state saldate fino alla data quella data.
Bene ora sai quali documenti devi assolutamente reperire per vendere casa, in questo articolo abbiamo elencato quelli fondamentali da reperire subito nell’elenco di cui ti ho parlato all’inizio trovi tutti gli altri.
Grazie essere stato o stata con me fino alla fine di questo articolo se ti è stato utile fammelo sapere lasciando un commento.
Un caro saluto
Alessandro