Rispondiamo a chi ci chiede: “Cosa succede se devo vendere casa prima dei 5 anni?”
Hai acquistato casa meno di cinque anni fa, nel frattempo le tue esigenze sono cambiate, magari eri single e ti bastava un piccolo bilocale, o hai avuto figli o magari devi trasferirti per motivi lavorativi.
Ora vuoi vendere per acquistare un altro immobile o magari preferiresti andare temporaneamente in affitto per poi decidere con calma se acquistare una nuova casa o rimanere in affitto.
Devi quindi vendere prima dei 5 anni dall’acquisto, cosa succede? Quali possono essere le conseguenze?
Quando si vende prima dei 5 anni le problematiche sono sostanzialmente due:
- Si perde l’agevolazione prima casa.
- La vendita è soggetta a plusvalenza.
La perdita dell’agevolazione prima casa:
Il giorno dell’atto il notaio ti ha messo in guardia, dicendoti e scrivendolo in atto, che nel caso in cui avessi venduto l’immobile appena acquistato prima che fossero trascorsi 5 anni avresti perso l’agevolazione prima casa.
In soldoni cosa comporta? Se hai usufruito dell’agevolazione prima casa, per l’acquisto hai pagato le imposte in misura ridotta.
Il 2% sul valore catastale dell’immobile di imposta di registro nel caso di acquisto da privato.
Il 4% di iva, versato all’impresa nel caso di acquisto da impresa costruttrice o società.
Al momento in cui perdi l’agevolazione prima casa devi:
- integrare le imposte non versate: il 7% nel caso di imposta di registro e il 6% nel caso di iva.
- Versare una sanzione del 30%.
- Pagare gli interessi di mora.
Facciamo un esempio pratico:
Valore catastale immobile acquistato 200.000,00 euro imposta di registro agevolata versata 4.000,00 euro.
Al momento in cui perdi l’agevolazione prima casa devi versare allo stato:
- 14.000,00 euro che corrispondono al 7% non versato al momento dell’acquisto.
- 4.200,00 euro di sanzione pari al 30% di 14.000,00.
- interessi di mora che dall’1,25% del 2022 dal 13 dicembre 2022 sono passati al 5% per il 2023.
Quindi senza contare gli interessi di mora lo “scherzetto” ti potrebbe costare 18.200,00 euro.
Fortunatamente, non sempre la vendita prima dei cinque anni comporta la perdita dell’agevolazione prima casa con conseguente esborso di denaro.
Anzi nel caso la vendita avvenga per l’acquisto di un nuovo immobile, da adibire ad abitazione principale entro l’anno dall’atto di vendita, come dicevo prima, si ottiene un vantaggio.
Credito d’imposta
Infatti, non solo non si perde l’agevolazione prima casa, ma si può usufruirne nuovamente per il nuovo acquisto beneficiando anche del credito d’imposta.
In poche parole puoi ottenere uno sconto sulle imposte dovute per il nuovo acquisto pari alle imposte pagate per l’acquisto precedente.
Esempio pratico:
Prendiamo il caso ipotizzato prima, acquisto della prima casa con valore catastale 200.000,00. Imposta di registro versata 4.000,00 euro.
Nuovo acquisto di abitazione principale con valore catastale 250.000,00.
Dovresti versare 5.000,00 di imposta di registro ma ne versi solamente 1.000,00 scontando i 4.000,00 di credito d’imposta.
Nel caso in cui l’imposta da versare fosse di 4.000,00 Euro avendo 4.000,00 Euro di credito di imposta non si versa nulla, come anche nel caso in cui l’imposta dovuta per il nuovo acquisto fosse inferiore al credito d’imposta.
Ovviamente non ricevi nulla in restituzione.
Nel caso in cui non volessi acquistare un altro immobile entro l’anno dalla vendita?
Le soluzioni in questo caso possono esserci o no a seconda di diversi fattori che si devono valutare nel caso, con una consulenza personalizzata, clicca qui per riceverla
Per quanto riguarda invece la plusvalenza ne parliamo nel prossimo articolo, così da non rendere troppo lungo e impegnativo questo 🙂
Detto ciò ti ringrazio per aver letto fin qui, un caro saluto.
Alessandro
p.s. se non hai pazienza di aspettare il prossimo articolo e vuoi approfondire l’argomento ecco un link molto utile dove troverai tutte le informazioni ufficiali https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/benefici-prima-casa