In questo articolo proseguiamo il percorso iniziato nell’articolo precedente del nostro blog in cui abbiamo parlato della perdita dell’agevolazione prima casa nel caso di vendita prima dei 5 anni.
La domanda di partenza era: se vendo casa prima dei 5 anni dall’acquisto, cosa succede?
Oggi parleremo della plusvalenza.
Normativa di riferimento link
Che cos’è la plusvalenza?
Non è altro che la differenza di valore dell’immobile tra il momento dell’acquisto e il momento della vendita.
Come sempre facciamo un esempio pratico che ci porteremo dietro proseguendo nel discorso.
Ipotizziamo di aver acquistato un appartamento a 200.000,00 euro e di averlo venduto prima che fossero trascorsi i 5 anni a 250.000,00 euro.
Ecco i 50.000,00 euro di differenza tra l’acquisto e la vendita sono la plusvalenza.
La brutta notizia è che questo plusvalore è tassato e non poco.
A quanto ammonta la tassazione? Quando si paga?
Esistono due possibilità che determinano l’ammontare della spesa:
- Versare un’imposta sostitutiva al notaio il giorno dell’atto di vendita pari al 26% della plusvalenza.
Facendo riferimento esempio precedente sarebbe pari a 13.000,00 euro.
- Portare la plusvalenza in dichiarazione dei redditi e pagare in base alle aliquote irpef riferite ai propri redditi.
Qui entra in gioco il tuo commercialista che, calcoli alla mano potrà dirti quale delle due strade ti conviene prendere.
Per la legge sull’equilibrio dell’universo esiste oltre alla brutta notizia anche la buona notizia…
Anzi potenzialmente le notizie sono due, una buona e una buonissima.
Quella buona è che il valore della plusvalenza può essere ridotto, abbattendo in conseguenza la tassazione.
Come ridurre la plusvalenza
Devi sapere che puoi aumentare il prezzo di acquisto aggiungendovi tutte le spese effettuate per l’acquisto, l’eventuale ristrutturazione e la vendita dell’immobile.
In particolare puoi sommare:
- La parcella del notaio per l’acquisto.
- La provvigione pagata all’agenzia immobiliare per l’acquisto.
- L’ammontare delle imposte pagate.
- Il costo dei lavori di manutenzione straordinaria.
- La provvigione pagata all’agenzia immobiliare per la vendita.
Riprendiamo l’esempio di prima, e aggiungiamo ai 200.000,00 le spese elencate prima:
Utilizziamo numeri verosimili:
- 2000,00 euro parcella del notaio per l’atto di acquisto.
- 7000,00 euro agenzia immobiliare per acquisto.
- 4000,00 euro imposte per acquisto.
- 20.000,00 euro lavori di ristrutturazione .
- 7000,00 euro di agenzia immobiliare per la vendita.
Totale di 40.000,00 euro spesi.
Ecco che la plusvalenza passa dai 50.000,00 iniziali a 10.000,00.
Un bel risparmio di tasse!
Quando non si paga la plusvalenza
La buonissima notizia è che non tutte le vendite, che avvengono prima dei 5 anni, sono soggette a plusvalenza.
Infatti, se l’immobile è stato abitato da te o da un tuo famigliare, per la maggior parte del tempo trascorso tra l’acquisto e la vendita, la transazione non sarà soggetta a plusvalenza.
Attenzione la plusvalenza e la perdita di agevolazione prima casa, sono due fattori distinti e scollegati l’uno dall’altro, lo dico perché per esperienza ho notato che fanno confusione anche molti addetti ai lavori.
Puoi di fatto perdere l’agevolazione prima casa senza che la vendita sia soggetta anche soggetta a plusvalenza e di contro dover pagare la plusvalenza per un immobile acquistato senza agevolazione, anzi questo è il caso più frequente.
Ad ogni modo, in base a ogni singola situazione, si può studiare una soluzione per limitare o eliminare del tutto sia la perdita di agevolazione che la plusvalenza.
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Ti ringrazio per aver letto questo articolo fino alla fine 🙂
Un caro saluto
Alessandro