L’ultima versione del Ddl di Bilancio contiene diverse novità che riguardano la disciplina sulla plusvalenza immobiliare.
Queste novità riguardano gli immobili che sono stati oggetto di interventi di riqualificazione tramite il superbonus 110% sulle abitazioni non principali e che hanno beneficiato dello sconto in fattura o della cessione del credito.
Come funziona la plusvalenza?
Per capire cosa potrebbe cambiare, facciamo insieme il punto della situazione:
In generale la plusvalenza si paga sulla differenza di prezzo che c’è tra il momento dell’acquisto dell’immobile e la sua rivendita. Qui trovi la normativa attuale di riferimento
Questa tassazione viene applicata se l’immobile viene venduto prima che siano trascorsi i 5 anni dal suo acquisto e se non è stato adibito ad abitazione principale del proprietario o di un famigliare.
Ad esempio acquisto a 100.000,00 Euro e rivendita 110.000,00 Euro la plusvalenza è pari a 10.000,00 Euro che viene tassata al 26%.
Questa plusvalenza però, può essere abbattuta aggiungendo al prezzo di acquisto diversi costi sostenuti, tra i quali quelli di ristrutturazione.
Per approfondire l’argomento ti invito a leggere il nostro articolo dedicato.
Tornando all’esempio precedente: acquisto pari a 100.000,00 Euro, ipotizziamo costi di ristrutturazione pari a 10.000,00 Euro.
Se l’immobile viene venduto a 110.000,00 Euro, non esiste nessuna plusvalenza perché è stata completamente assorbita dai costi dei lavori effettuati.
Nel caso di immobili ristrutturati con il super bonus 110%?
Nel caso di ristrutturazione fatta grazie al superbonus 110% con cessione del credito o sconto in fattura si potrebbe generare questo caso:
acquisto immobile 100.000,00 Euro ristrutturazione 50.000,00 Euro con sconto in fattura o cessione del credito quindi a costo zero. Rivendita a 150.000,00 Euro plusvalenza pari a zero.
Questo comporta potenzialmente un guadagno netto esentasse di 50.000,00 Euro a carico dello stato.
Il ddl di bilancio si propone proprio di evitare questo tipo di speculazione.
Cosa prevede il ddl di bilancio?
Cosa è attualmente previsto?
Per tutti gli immobili ristrutturati con superbonus 110%, che siano diversi dalla propria abitazione principale o da un immobile ereditato, la vendita viene tassata con plusvalenza per i primi 10 anni dalla fine dei lavori.
Nel calcolo della plusvalenza, non si possono conteggiare i costi della ristrutturazione per i primi 5 anni, mentre per i cinque anni successivi potranno essere conteggiati al 50%.
Diverso invece per chi, avendo la capienza fiscale sfruttata la detrazione irpef in dichiarazione dei redditi.
Riprendiamo l’esempio precedente:
Acquisto immobile 100.000,00 Euro
Ristrutturazione 50.000,00 Euro con sconto in fattura o cessione del credito
Rivendita a 150.000,00 Euro.
Se vendi nei primi 5 anni la plusvalenza è di 50.000,00 Euro tassata al 26%
Dal sesto al nono anno la plusvalenza sarà di 25.000,00 Euro tassata al 26%.
Se viene venduto dopo 10 anni non viene applicata nessuna plusvalenza.
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Un caro saluto.
Alessandro