Stai per acquistare una casa che il proprietario ha acquistato meno di cinque anni fa? Potresti correre un enorme rischio, in questo articolo ti spieghiamo come tutelarti al meglio.
In un articolo precedente abbiamo parlato della perdita di agevolazione prima casa (se non l’hai letto clicca qui) nel caso in cui si vendesse un immobile prima dei 5 anni.
Ecco ciò che quasi nessuno sa, è il fatto che se stai acquistando un immobile da chi lo aveva comprato con agevolazione prima casa e che lo rivende prima che siano passati i 5 anni, se decidesse di non riacquistare entro l’anno lui perderebbe l’agevolazione prima casa ma potresti essere tu a rimetterci.
L’art. 56 del Testo Unico sull’Imposta di Registro infatti prevede che lo Stato abbia privilegio sull’immobile secondo gli articoli 2772 e 2748 comma 2 del codice civile
Questo privilegio dello stato prevale anche su quello della banca che, ipotecando l’immobile, ti ha concesso il mutuo per l’acquisto.
Mi spiego meglio… come visto nel precedente articolo prima citato, al momento in cui il venditore non riacquistasse entro l’anno, dovrebbe versare allo stato la differenza di imposte tra prima e seconda casa più una sanzione del 30% e gli interessi di mora.
Se non dovesse pagare, lo stato ha il diritto di chiederli a te il nuovo proprietario.
L’agenzia delle entrare potrebbe procedere con un’azione esecutiva sull’immobile acquistato vendendolo all’asta.
Certo poi avrai poi la possibilità di chiedere il risarcimento al vecchio proprietario, ma non ci è riuscito lo Stato dubito che tu ci possa riuscire.
Esiste un modo per tutelarsi?
Ad ogni problema, quasi sempre esiste una soluzione…
In questo caso normalmente consigliamo di calcolare la somma che il venditore dovrebbe pagare allo stato per la perdita dell’agevolazione per poi lasciare al notaio, il giorno dell’atto un deposito fiduciario di pari importo.
Il quale registrerà tale somma sul Registro Somme e Valori.
Dopo di che se il venditore acquisterà entro l’anno o decidesse di pagare all’agenzia delle entrate quanto dovuto di tasca sua, potrà riscattare tale somma.
L’ultima opzione è che passino 3 anni dalla scadenza dei 12 mesi a disposizione per riacquistare un altro immobile, quindi quattro dall’atto di vendita, termine dopo il quale decade la possibilità dello stato di chiedere il rimborso delle imposte, quindi il venditore potrà incassare la somma lasciata a garanzia.
Certo è che non ci si deve allarmare e utilizzare questa prassi in ogni compravendita, non serve, ma la consiglio caldamente in tutti i casi più rischiosi.
Spero che questo articolo ti possa essere di aiuto e ti ringrazio per averlo letto fino a qui. Se trovi interessanti i nostri contenuti sentiti libero/a di lasciare un commento e di condividerli.
A presto
Alessandro