Millesimi di proprietà, cosa sono e come si calcolano

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Millesimi di proprietà, l’eterno crucio.

All’interno di un contesto condominiale, ogni condomino ha dei diritti e dei doveri da rispettare. Sono in proporzione al valore dell’immobile che dipende da vari fattori come l’abitabilità, l’esposizione solare e dalla vista.

Il proprietario può consultare le tabelle millesimali, ma spesso si chiede: come si calcolano i millesimi di un appartamento?  Continua a leggere l’articolo per scoprirne di più!

Cosa sono i millesimi di proprietà ?

Vengono intesi come l’unità di misura della proprietà, e rappresentano una quota proporzionale al valore dell’immobile. L’intero del palazzo viene visto come il 1000 convenzionale.

Come si calcolano i millesimi di proprietà ?

Per determinare le tabelle millesimali e l’individuazione di ciascun condomino è necessario valutare le superfici reali delle unità e, successivamente, compararle alla superficie totale dell’intero edificio.

In termini pratici, ecco quali sono le fasi:

  • si verificano le caratteristiche distintive di ogni proprietà (appartamento, box auto, giardino, garage e altre pertinenze);
  • si effettuano i rilievi metrici dettagliati ed si elaborano i disegni grafici;
  • si estrapolano tutte le dimensioni come superfici, altezze, esposizioni, e altre informazioni;
  • dopo aver determinato l’area utile, quest’ultima viene moltiplicata per i coefficienti correttivi, che servono per distribuire le spese condominiali;
  • l’ultimo step consiste nell’individuare la superficie virtuale/convenzionale di ciascuna unità abitativa e dell’intero palazzo. Questi calcoli aiutano nell’assegnare la quota millesimale a ciascuna unità.

In altre parole, bisogna pensare all’intero edificio ed analizzare gli spazi di ciascun unità, identificando la quantità di vani usati per i vari locali e misurare la superficie di ogni ambiente, procedendo poi con le fasi appena elencate.

Nel processo di valutazione non vengono tenuti in considerazione i seguenti elementi:

  • il valore del canone d’affitto o i diritti reali di godimento;
  • eventuali migliorie come le ristrutturazioni interne;
  • lo stato di manutenzione.

Capirete da voi, che si tratta di un calcolo complicato e dev’essere fatto da periti esperti.

I coefficienti correttivi, cosa sono ?

Per il calcolo è necessario affinare la determinazione della superficie della proprietà attraverso determinati coefficienti. I coefficienti correttivi sono parametri usati per trasformare le misurazioni delle superfici o dei volumi delle singole unità in valori virtuali. La responsabilità nella determinazione di tali coefficienti spetta al professionista incaricato, il quale di solito inizia con i parametri indicati nella Circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n. 12480/1966.

Tuttavia, è possibile apportare modifiche, considerando le specifiche del condominio e della singola unità. Alcuni dei coefficienti sono:

  • destinazione: destinazione d’uso di uno spazio all’interno di un’unità;
  • orientamento: l’orientamento compresa l’assenza di finestre nell’ambiente;
  • luminosità: quantità di luce influenzata dalle aperture come finestre o altre sorgenti d’illuminazione presenti;
  • altezza: aumentano proporzionalmente all’aumentare dell’altezza di un vano;
  • piano: valutano la posizione prendendo in considerazione tutti gli aspetti positivi o negativi derivanti dall’essere situati a un piano più alto o più basso, come per esempio la facilità di accesso, le spese potenziali per l’uso di un ascensore o la presenza di rumore;
  • prospetto: si utilizzano per le caratteristiche che traggono vantaggio/svantaggio dall’apertura su una facciata piuttosto che su un’altra.

In genere, tutti questi parametri possono assumere un valore uguale, superiore o inferiore a 1. L’utilizzo dei coefficienti è una fase complicata nella preparazione delle tabelle poiché vengono applicati e valutati dal tecnico a sua discrezione.

Chi fa il calcolo dei millesimi?

Il calcolo dei millesimi non può essere fatto autonomamente infatti è necessario l’intervento di un tecnico specializzato come un geometra, un architetto o un ingegnere.

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