La prelazione ti da il diritto di essere “preferito”, a parità di condizioni, nella successiva formazione di un contratto, in questo caso all’acquisto di un immobile.
Quali sono i casi in cui ottieni questo privilegio?
Prelazione immobili in affitto
Quando parliamo di immobili residenziali e commerciali il diritto di prelazione nasce, nella maggior parte dei casi se l’immobile è affittato.
Il diritto di prelazione scaturisce al momento in cui il proprietario decide di vendere l’immobile e da disdetta all’inquilino alla prima scadenza contrattuale, al quarto anno nel caso di contratto di affitto a canone libero e terzo anno nel caso di canone concordato.
Se la disdetta venisse inviata alla seconda scadenza, ottavo anno se canone libero, non esisterebbe nessuna prelazione dell’inquilino.
Non basta però la sola disdetta, il proprietario infatti non deve essere proprietario di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello in cui vive abitualmente.
Prelazione immobili ereditati
Un altro caso che fa sorgere il diritto di prelazione su un immobile è quello in cui ci siano più persone abbiano ricevuto in eredità un immobile.
Nel caso che uno dei coeredi decidesse di vendere la sua quota ad un soggetto estraneo alla famiglia, gli altri coeredi avranno diritto di prelazione per acquistare la quota.
Come funziona il diritto di prelazione in pratica
Il proprietario decide di vendere l’immobile, lo metterà sul mercato e al momento in cui avrà trovato l’acquirente dovrà notificare all’inquilino, tramite l’ufficiale giudiziario, la lettera con
l’invito ad esercitare il diritto di prelazione.
Non basta inviare una semplice raccomandata a/r. Nella comunicazione dovranno essere chiaramente specificati il prezzo dell’accordo e le condizioni per concludere la vendita. L’inquilino se intende accettare dovrà comunicarlo entro 60 giorni al proprietario sempre tramite ufficiale giudiziario.
Attenzione perché nel caso che il proprietario vendesse a terzi l’immobile, senza aver mandato
alcuna comunicazione all’inquilino o se lo avesse fatto ma ad una cifra superiore a quella poi dichiarata in atto.
L’inquilino ha 60 giorni di tempo dalla data di trascrizione del rogito per riscattare l’immobile e per chiedere il risarcimento del danno subito.
Quando non c'è il diritto di prelazione
Ci sono però alcuni casi in cui il diritto di prelazione non può essere esercitato e succede quando il proprietario:
- Vuole vendere dopo la prima scadenza contrattuale;
- Dona l’immobile o lo assegna ad una società;
- Lo assegna al coniuge o ad un altro parente entro il secondo grado;
- Vende l’intera palazzina in cui si trova l’immobile;
- Oppure è comproprietario dell’immobile con i coeredi a seguito di una successione, in conseguenza il diritto di prelazione spetta agli altri coeredi.
Prelazione e immobili commerciali
L’inquilino ha sempre il diritto di prelazione per l’acquisto dell’immobile, anche se il proprietario non ha dato disdetta del contratto.
Questo per tutelare chi ha avviato un’attività, investendovi tempo e denaro, in un locale che la
clientela frequenta abitualmente. La sola condizione è che all’interno eserciti un’attività che comporti un contatto diretto con il pubblico.
Il diritto di prelazione non è applicabile quando si svolge un’attività ricreativa o professionale e se l’inquilino è lo Stato o un ente pubblico territoriale.
Al momento in cui il proprietario volesse vendere il locale dovrà comunicarlo sempre tramite
ufficiale giudiziario esattamente come per un immobile residenziale e il locatore se interessato
all’acquisto dovrà rispondere entro 60 giorni.
Nel caso in cui il proprietario vendesse l’immobile senza comunicare nulla all’inquilino lo stesso
potrà esercitare il diritto di riscatto entro sei messi dall’atto di vendita, questo vuol dire che potrà sostituirsi all’acquirente alle medesime condizioni.