Affittare casa in nero

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Quando sei proprietario di un appartamento che vorresti affittare, di base hai già diverse tasse da pagare come l’Imu ad esempio.

E poi, quanto si paga sull’affitto percepito?

Dipende dal regime del contratto.

Nel caso di cedolare secca, avresti alcune agevolazioni e pagheresti da un minimo del 10% nel caso di un contratto di affitto a canone concordato ad un massimo del 21% per i contratti a canone libero.

Diversamente l’affitto percepito andrebbe a far cumulo in dichiarazione dei redditi e l’imposta da pagare sarebbe in base all’aliquota Irpef di riferimento. Pari al 23% ad esempio per redditi fino a 15.000,00 euro.

Cosa vuol dire affittare in nero?

I casi sostanzialmente sono due:

  • Fare il contratto, non registrarlo e percepire l’intero canone in contanti, quindi con pagamento non tracciato.
  • Pattuire un canone mensile come ad esempio 300,00 euro, per poi inserirne sul contratto solo 150 o 200 ad esempio. In questo caso il contratto viene registrato ma la differenza tra il dichiarato e il reale canone viene regolata in contante.

Quali sono i rischi che si corrono ad affittare in nero?

I rischi per l’inquilino:

Il proprietario deve provvedere a registrare il contratto entro 30 giorni dalla stipula, ma se non viene registrato l’inquilino diventa solidalmente responsabile di evasione fiscale con il proprietario con ciò che ne consegue.

Infatti le sanzioni per la mancata registrazione vanno dal 60% al 120% dell’imposta evasa con un minimo di 200 Euro.

Nel caso di dichiarazione del canone in misura inferiore vanno dal 90% al 180%.

Inoltre se l’immobile è ad uso abitativo, come nel nostro caso, le sanzioni raddoppiano.

Il rischio più grande però è questo: nel caso in cui volesse cambiare casa facilmente gli verrà chiesto dal nuovo proprietario o più facilmente dall’agente immobiliare scrupoloso di dimostrare di essere un buon pagatore, fornendo le ricevute dell’affitto pagato fino a quel momento.

Non esistendo ricevute non potrà dimostrare nulla e nella maggior parte dei casi gli verrà negato il nuovo affitto.

I rischi del proprietario:

Non avendo registrato il contratto sarà come se non fosse mai esistito, l’inquilino ad un certo punto potrebbe rifiutarsi di pagare e la legge non ti tutelerebbe. Non potresti inoltre procedere con lo sfratto.

Un contratto non registrato è considerato nullo, con tutto ciò che ne consegue.

Stessa cosa nel caso in cui il contratto fosse registrato ma solo per un canone “parziale”, l’inquilino potrebbe rifiutarsi di pagare la differenza e il proprietario non potresti farci nulla.

Se non basta, c’è altro: non avendo dichiarato l’affitto percepito nel 730 o avendolo dichiarato solo in parte, in caso di accertamento si incorrerà in ulteriori sanzioni.

Inoltre potrebbe essere l’inquilino stesso, che giustamente vuole regolarizzare la propria condizione, a denunciare il locatore all’Agenzia delle Entrate o alla guardia di finanza.

In questo caso lui dovrebbe solo pagare l’imposta di registro omessa e otterrebbe la conversione del contratto in uno a canone concordato, normalmente più basso rispetto al mercato, della durata di 3+2 anni e potrà chiedere la restituzione dei canoni in surplus versati fino a quel momento.

Se sei proprietario di un immobile che stai affittando in nero, il consiglio è quello di procedere subito alla registrazione tardiva del contratto di affitto pagando le sanzioni relative, si può fare in qualunque momento.

In ogni caso contatta il tuo commercialista per farti consigliare al meglio.

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